2014年，實體房產投資繼續遇冷，觀望情緒甚囂塵上，在買房已經無法帶來可觀投資回報的今天，房地產投資又該何去何從？
2015年剛剛開年，天堂硅谷的一款新型的地產夾層基金產品——“佳燁3號”資管計劃引起了投資人極大關注。逆勢而上的地產金融又有怎樣的投資邏輯？
《財富來敲門》帶著大家關心的問題專訪了浙江天堂硅谷資產管理集團董事總經理周曉樂。
《財富地產十點半》：2014年房地產已經不是投資人熱心追逐的投資選擇，您如何看待房地產行業今后的投資可能性？
周曉樂：隨著中國房地產市場日趨成熟，房地產開始體現商品的本質屬性，越來越反應市場的剛性或改善性需求，而不是投資需求。在這個情況下，現在再像前十年靠買房獲取高回報已經不太可能了。
與此同時，我們會發現，房地產行業開始分化：全國各地市場差異加劇，鄂爾多斯房價打一折也沒人買，2014年廈門房產依然逆勢上漲；房地產類型也越來越多元化，從傳統的住宅、寫字樓、工業用房，到旅游地產、養老地產的開發將呈現更加細分的分類，產品的專業度和差異化要求越來越高。一句話來說，現在已經過了靠拿地就能賺錢，或者單打獨斗就能賺大錢的時代，需要專業，更需要聯合專業的力量。房地產投資，也從普通人買房賺錢的時代，走到了專業資產管理人引領下，獲取超越市場平均水平的開發收益的時代。
只要居者有其屋的需求存在，房地產行業長期仍然會存在盈利機會的行業。從前，房地產開發是一個微笑曲線，開發商賺的大頭是土地增值收益，買房人獲取的是房價上漲收益。而現在，越來越多的投資人可以通過參與從土地鋼筋水泥到房產的質變過程，分享項目開發的收益，而不需要再守著一個靜態的商品市場等著它漲價。
《財富地產十點半》：這也就是我們所說的房地產金融領域，對嗎？我們想了解下，您覺得接下來的房地產與金融更加緊密的結合會有哪些方面的顯著特征？
周曉樂：一、房地產業是一個資金密集型行業，需要大量金錢的投入，才能產生從土地到商品房質變的過程；
二、整個房地產市場的分化正在加劇，不同區域，或者同一區域不同項目，都會產生不同的發展趨勢。現在的房地產投資更需要有專業性，這個專業性不光體現在開發建設、產品設計和銷售，更體現在金融、資本運作能力上面；
三、作為投資人的我們不可能再用一兩百萬或者一兩千萬去參與一個房地產的開發，我們需要專業的投資機構，幫助我們去打理這樣一個專業性的投資。我想這是現在的地產金融的一個特征。
《財富地產十點半》：那您覺得，整個房地產金融化最終會以什么樣的產品形式呈現出來？
周曉樂：地產信托是投資人最熟悉的房地產金融產品，基本上能夠獲得比存款甚至貸款的利率高的多的回報。2013年，隨著信托剛性兌付被打破，2014年像佳兆業這樣比較大牌的房地產公司出現問題，地產信托是否還是房地產金融的最佳選擇？
與此同時，我們會注意到，仍然有大量的好項目，賺錢的項目出現。投資人如要選擇能夠更安全有保障的地產金融產品，地產夾層基金是一個很好的方向。因為夾層基金結合股權債權融資，專業投資管理機構有能力管控整個開發流程，并通過行業資源整合，幫助投資人控制開發風險，分享開發收益。
《財富地產十點半》 ：所以，您覺得房地產金融領域會出現哪些全新的變化？
周曉樂：第一、因為整個房地產行業已經過了拍腦袋賺錢的時代，反而是到了我們地產基金蓬勃發展的階段，再去看看國外的市場，比如以美國市場為例，現在90%的房地產開發是地產基金主導，而不再是開發商。
第二、在國外的房地產基金前十位中，只有鐵獅門是開發商出身，剩下的都是房地產基金管理人整合行業的資源去創造增值。
回到國內來看，我們的房地產基金只能說方興未艾，還處在地產基金的初級階段：之前的房地產金融基本上是以項目投資為主；后來主要以簡單的債權為主，而我們戲稱天堂硅谷的地產基金是一個升級版本，也就是一個股加債的夾層基金模式：2014年天堂硅谷地產金融產業聯盟正式成立，我們將專業力量結合起來提供增值，然后讓基金去分享股權的收益，同時債權又對投資人又有一個基礎的保障。
第三，未來方向會更多元，比如管理型的地產基金，或者母基金等，通過多個項目，分散風險，增加退出通道；
第四、國外的市場，因為資本市場的工具比較發達，比如新加坡的凱德集團，他開發的時候是以房地產基金進入，退出以REITs來接盤，以REITs在新加坡上市，這樣保持了房地產基金的退出方式的多元化。
2014年底，國家頒布了北上廣深REITs試點的文件，預計地產基金在未來的中國市場會很快發展起來。
《財富地產十點半》：對投資人來說，一個房地產開發可能會面臨哪些方面的風險？
周曉樂：第一，房地產項目本身的區域選擇錯誤。比如鄂爾多斯，它本身的需求不足，大量地建房子導致供給過剩，自然價格、收益、現金都得不到保障。
第二，房地產項目開發缺乏過程管控。有些開發商項目可能拿的還不錯，但是因為過程缺乏管控，可能人家開發兩年就能完成了銷售，他3年、4年甚至5年都沒有辦法回收。基金團隊的組成里面必須有人真的懂房地產，且有很強的操控力；
第三，資金流把控能力。很多開發商在投錢的時候并沒有真正的對于未來的資金的運用以及現金流做有效的評估，所以他就很難來實現最終的有效的保障跟銷售。
《財富地產十點半》：所以，根據您提到的可能風險，普通投資人在選擇地產基金的時候，應該掌握怎樣的選擇標準？
周曉樂：第一，選擇需求將會增長的區域。它能夠對我未來的去化（銷售）做有效的保障的，供給相對是有限的，供求關系相對是比較好的。
第二，項目一定要有差異化。比如成本比較低，或者產品具有未來的稀缺性。
第三，關于整個現金流資金的安排跟控制。這不是說很簡單的管那些錢，重點是錢怎么用在刀刃上，怎么有價值。不光要管花出去的錢，重點是要管回來的錢，因為回來的錢才是客戶收益的保障。
所以建議投資人可以把我們的投資邏輯作為地產基金的三段論去評判一下，看這個房地產基金是不是按這個邏輯去選項目，有沒有能力去管項目，這個是投資人未來所需要擁有的專業判斷能力。
（轉載自：浙江錢江都市頻道《財富地產十點半》；時間：2015年1月20日）
